Sarıyer'de Tapu Süreci: Adım Adım Alıcı ve Satıcı Rehberi

Tapu Süreci Neden Doğru Bilinmeli?

Bir evi beğenmek, fiyatta anlaşmak ve el sıkışmak sürecin sadece ilk kısmı. Asıl mülkiyetin el değiştirdiği an tapu devridir. Sarıyer'de yıllardır alıcı ve satıcılarla bu süreci yürütürken en çok karşılaştığım şey, tarafların işlem gününe kadar birçok detayı bilmiyor olması. Oysa küçük bir eksik evrak bile randevunun ertelenmesine, bazen de anlaşmanın gerilmesine yol açabiliyor.

Bu yazıda tapu devrini alıcı ve satıcı gözünden adım adım anlattım. Amacım işlem gününe hazırlıklı girmenizi sağlamak.

1. Anlaşma ve Ön Hazırlık

Fiyat konusunda anlaşıldığında ilk yapılması gereken, satılan taşınmazın tapu kaydını incelemektir. Burada bakılacak noktalar:

• Üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı

• Kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu

• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin ilanla uyumu

• İskan (yapı kullanma izni) durumu

Bu inceleme, ileride sürpriz yaşamamak için çok önemli. Özellikle eski binalarda kat irtifakının hâlâ kat mülkiyetine çevrilmemiş olması sık karşılaşılan bir durum.

2. Gerekli Evraklar

Hazırlığın büyük kısmı evrak toplamakla geçer. Genel olarak istenenler şunlardır:

Satıcıdan:

• Kimlik belgesi

• Tapu senedi ya da ada-parsel bilgisi

• Belediyeden alınan güncel emlak vergisi borcu yoktur yazısı

• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi

Alıcıdan:

• Kimlik belgesi

• Bir adet vesikalık fotoğraf

• Kredi kullanılacaksa bankanın ipotek belgeleri

Vekaletle işlem yapılacaksa noterden alınmış, taşınmaz satışına özel yetki içeren vekaletname şart. Genel vekaletnameler her zaman kabul edilmeyebiliyor, bu yüzden noterde işlemin niteliğini net belirtmek gerekir.

Satıcı ya da alıcı 65 yaşından gün almışsa devlet hastanesinden sağlık raporu alması gerekir. Özellikle noterde yapılan satış ve vekaletname işlemlerinde aynı gün alınmış rapor isteniyor; bu yüzden randevu gününü sağlık raporunun tarihiyle birlikte planlamakta fayda var.

Bir diğer önemli nokta emlak vergisidir: satışı gerçekleşecek gayrimenkulün ilgili yıla ait emlak vergisi ödenmiş olmalıdır. Miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde ise intikal işlemleri tamamlanmış, vergi ilişiğinin kesildiğini gösteren evraklar tapuya teslim edilmiş olmalıdır.

3. Web Tapu Üzerinden Başvuru

Artık işlemler büyük ölçüde dijital başlıyor. Satıcı, e-Devlet bağlantılı Web Tapu sistemi üzerinden başvuruyu oluşturuyor, alıcıyı işleme davet ediyor. Sistem üzerinden değer beyanı yapılıyor ve harç hesaplanıyor.

Burada dürüstçe söylemem gereken bir nokta var: satış bedeli gerçek değerinden düşük gösterilmemeli. Hem yasal risk taşıyor hem de ileride emsal değer, vergi ve olası bir uyuşmazlıkta aleyhinize işleyebiliyor.

4. Harç ve Masraflar

Tapu devrinde birkaç kalem masraf çıkar:

• Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden hesaplanır ve yasal olarak taraflar arasında yarı yarıya paylaşılır.

• Döner sermaye ve hizmet bedeli: Sabit bir tutardır, her yıl güncellenir.

• DASK primi: Poliçe yoksa yenilenmesi gerekir.

Harç oranları ve sabit bedeller dönem dönem değiştiği için güncel rakamları işlem öncesinde doğrulamakta fayda var. Bu masrafların kimin üstleneceği pazarlığın bir parçasıdır ve baştan netleştirilmelidir.

5. Randevu ve İmza Günü

Başvuru tamamlanıp harçlar yatırıldığında tapu müdürlüğü randevu tarihi verir. İşlem günü alıcı ve satıcı (ya da vekilleri) müdürlükte hazır bulunur. Görevli memur tarafları kimlik doğrulaması yapar, satış bedelini teyit eder ve imzalar alınır.

İmza öncesi ödemenin nasıl yapılacağı önceden konuşulmalı. Birçok kişi parayı tapu memurunun huzurunda değil, banka bloke çeki veya EFT ile imza anında transfer ederek güvence altına alıyor. Kredili alımlarda banka, tapu tesciliyle eş zamanlı ödemeyi yapar.

Sarıyer'e Özel Birkaç Not

Sarıyer'de bina yaşı ve yapı durumu çeşitliliği çok fazla. Boğaz hattındaki bazı eski yapılarda iskan sorunları, sit alanı kısıtlamaları veya orman sınırına yakınlık gibi konular çıkabiliyor. Bahçeköy ve Uskumruköy tarafında arsa ve müstakil yapılarda imar durumu ayrıca kontrol edilmeli.

Bu yüzden özellikle eski yapılarda ve arsa alımlarında tapu kaydının yanı sıra belediyeden imar durumunu da sormak gerekiyor. Her taşınmazın kendine özgü durumu var, genel kural kadar o parselin geçmişini de bilmek önemli.

Sık Yapılan Hatalar

• Emlak vergisi borcunu son ana bırakmak

• DASK poliçesinin süresinin dolmuş olduğunu fark etmemek

• Vekaletnamede satış yetkisinin eksik olması

• Değer beyanını gerçekten düşük göstermek

• Ödeme yöntemini işlem gününe kadar netleştirmemek

Bu maddelerin hepsi randevunun ertelenmesine ya da tarafların gereksiz gerginlik yaşamasına yol açabilir. Önceden bir kontrol listesi hazırlamak süreci çok rahatlatır.

Bir Danışmanla İlerlemek İsterseniz

Tapu süreci teknik gibi görünse de doğru hazırlıkla sorunsuz ilerleyen bir aşama. Sarıyer'de alım ya da satım düşünüyorsanız süreci baştan sona birlikte planlamak için site üzerinden bana, Müjgan Şimşek'e ulaşabilirsiniz.