Zekeriyaköy Emlak Rehberi: Ev Almadan Önce Bilinmesi Gereken Her Şey

Zekeriyaköy nasıl bir yerdir?

Zekeriyaköy, İstanbul'un Avrupa yakasında Sarıyer ilçesine bağlı bir mahalledir. Boğaz kıyısından yaklaşık on kilometre içeride, Belgrad Ormanı'nın kuzeydoğusunda uzanan plato üzerinde kurulmuştur. Şehirle bağı koparmadan şehrin gürültüsünden çıkmak isteyen aileler bölgeyi bu yüzden seçer.

Bölgenin karakterini tek cümleyle anlatmak gerekirse: Zekeriyaköy, İstanbul içinde bahçeli ve müstakil yaşamın hâlâ mümkün olduğu sayılı yerlerden biridir. Sokakta çocuk bisiklete biner, evlerin arkasında orman başlar, hava kent merkezine göre belirgin biçimde temizdir.

Bu rehberi bölgede on yılı aşkın süredir çalışan bir danışman olarak yazdım. Amacım bölgeyi övmek değil, alım ya da satım kararı verecek kişinin önüne gerçek soruları koymaktır.

Zekeriyaköy'de kimler oturur?

Bölgenin sakin profili üç grupta toplanır. Birincisi, çocukları okul çağında olan ve bahçeli yaşam isteyen ailelerdir. İkincisi, Maslak ve Levent aksında çalışan, trafikten uzak durmak yerine kısa ve öngörülebilir bir güzergâh isteyen profesyonellerdir. Üçüncüsü, İstanbul'a iş için gelen ve uzun süreli kiralama yapan yabancı yöneticilerdir; bölgedeki uluslararası okullar ve Koç Üniversitesi yerleşkesinin yakınlığı bu talebi besler.

Bu profil karışımı, Zekeriyaköy'de kiralık villa talebini yıl boyunca canlı tutar. Satılık tarafta ise alıcı sayısı daha azdır ama alıcının karar süresi uzun ve bütçesi nettir.

Konut stoğu: site içi villa, müstakil villa, daire

Zekeriyaköy'de üç ana konut tipi vardır ve aralarındaki fark fiyattan çok yaşam biçimindedir.

Site içi villa. Güvenlikli sitelerde ikiz ya da sıra düzende inşa edilmiş villalardır. Ortak havuz, spor alanı, çocuk parkı ve peyzaj hizmeti sunarlar. Avantajı hazır bir sosyal çevre ve dışarıdan yönetilen bakımdır. Dezavantajı, aidatın ciddi bir kalem olması ve bahçenin müstakile göre küçük kalmasıdır.

Müstakil villa. Kendi parseli üzerinde, komşusuyla duvar paylaşmayan yapıdır. Bahçe büyüktür, mahremiyet yüksektir, yönetim kararlarına tabi değilsinizdir. Buna karşılık bakım, güvenlik ve peyzaj tamamen ev sahibinin sorumluluğundadır.

Butik apartman dairesi. Az katlı, az daireli binalarda bulunur. Villa bütçesi olmayan ama bölgede yaşamak isteyenler için giriş kapısıdır. Bahçeli zemin katlar ve teraslı çatı katları bu stokta en çok aranan tiplerdir.

Bölgedeki güncel örnekleri portföy sayfasında görebilirsiniz.

Zekeriyaköy'ün komşuları ve aralarındaki fark

Bölgeye bakan çoğu kişi yalnız Zekeriyaköy adını arar, oysa aynı yaşamı sunan komşu mahalleler bazen daha uygun bir çözüm olur.

Uskumruköy. Zekeriyaköy'ün hemen kuzeyindedir ve daha sakindir. Villa siteleri buradadır, orman dokusu daha baskındır. Aynı bütçeyle Zekeriyaköy merkezine göre daha büyük bir bahçeye ulaşmak mümkün olabilir.

Demirciköy. Daha küçük ve daha içe dönük bir yerleşimdir. Müstakil parsellerin ağırlıkta olduğu, köy dokusunun hâlâ hissedildiği bir bölgedir. Mahremiyeti önceleyen alıcı burada aradığını bulur.

Bahçeköy. Belgrad Ormanı'nın güney kapısındadır ve Zekeriyaköy'e göre şehre bir adım daha yakındır. Orman içinde yürüyüş ve bisiklet alışkanlığı olanlar için ayrı bir çekim noktasıdır. Ayrıntılar için Bahçeköy semt rehberini okuyabilirsiniz.

Göktürk. İdari olarak Eyüpsultan'a bağlıdır ama yaşam biçimi ve konut dokusu Zekeriyaköy ile aynı ailedendir. Site stoğu daha genç ve daha çeşitlidir. Kuzey Marmara Otoyolu bağlantısı çok yakındır.

Kilyos. Karadeniz kıyısındadır. Yıl boyu oturmaktan çok yazlık ve hafta sonu kullanımı ön plandadır, ama kalıcı oturuma geçen aile sayısı artmaktadır.

Bu beş yerin her biri farklı bir alıcıya uyar. Doğru soru "Zekeriyaköy mü, Göktürk mü" değildir; doğru soru "benim günlük rutinime hangisi uyar" sorusudur.

Ulaşım gerçekte nasıl işler?

Bölgenin en çok yanlış anlaşılan tarafı ulaşımdır. Zekeriyaköy'de metro yoktur; en yakın istasyon Hacıosman'dır ve oraya özel araçla ya da toplu taşımayla bağlanılır. Maslak ve Levent aksına gidiş bu hat üzerindendir.

Kuzey Marmara Otoyolu ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantısı bölgeye yakındır. Bu bağlantı iki şeyi kolaylaştırır: Anadolu yakasına geçiş ve İstanbul Havalimanı'na erişim. Sık uçan biri için bu, bölgenin en somut avantajlarından biridir.

Ev bakarken şunu öneririm: güzergâhı hafta içi sabah sekiz buçukta bir kez, akşam altıda bir kez kendi aracınızla deneyin. Harita uygulamasının verdiği süre ile gerçek süre arasındaki fark, kararınızı değiştirebilecek kadar büyük olabilir.

Okullar ve günlük hayat

Bölgedeki talebi besleyen en güçlü etkenlerden biri eğitim kurumlarıdır. Zekeriyaköy ve çevresinde uluslararası müfredat uygulayan okullar ile kolejler bulunur; Koç Üniversitesi'nin Rumelifeneri yerleşkesi de yakındadır. Okul servis güzergâhları bölgedeki site seçimini doğrudan etkiler, bu yüzden çocuklu aileler için servis durağı mesafesi fiyat kadar önemlidir.

Günlük ihtiyaçlar Zekeriyaköy Çarşı ve çevresindeki marketlerle karşılanır. Kafe ve restoran seçeneği yıl içinde artmıştır. Buna rağmen büyük alışveriş için şehre inmek gerekebilir; bunu baştan kabul etmek, sonradan hayal kırıklığı yaşamaktan iyidir.

Zekeriyaköy'de ev alırken bakılacak yedi şey

Bölgede yapılan hataların büyük kısmı aynı yedi başlıkta toplanır.

• Tapu cinsi. Kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı? Kat irtifaklı bir yapıda iskan alınmamış olabilir ve bu, kredi kullanımını da satış sürecini de etkiler.

• İskan belgesi. Yapı kullanma izin belgesinin varlığı sorulmalı, belgenin kendisi görülmelidir. Sözlü beyan yeterli değildir.

• Orman ve mera sınırı. Parselin orman ya da mera sınırına komşuluğu, bahçe kullanımını ve ileride yapılacak eklentileri kısıtlayabilir. Bu bilgi kadastro kayıtlarından teyit edilmelidir.

• Aidat dökümü. Son on iki ayın gerçek aidat tahsilatı istenmelidir. İlan metnindeki rakam çoğu zaman güncel değildir.

• Yönetim planı. Sitede hayvan besleme, kiraya verme, dış cephe ve bahçe müdahalesi gibi konular yönetim planında yazılıdır. Alıcının bunları satın almadan önce okuması gerekir.

• Isıtma ve altyapı. Doğalgaz var mı, yerden ısıtma mı, su deposu ve hidrofor bulunuyor mu? Bölgede jeneratör ve su deposu, lüks değil çoğu zaman ihtiyaçtır.

• Bina yaşı ve deprem yönetmeliği. Yapının hangi yönetmelik döneminde inşa edildiği, taşıyıcı sisteminin durumu ve varsa güçlendirme geçmişi öğrenilmelidir.

Bu yedi başlık, yer gösterme aşamasında değil teklif aşamasından önce kapatılmalıdır. Sonradan çıkan bir iskan sorunu, anlaşılmış bir satışı haftalarca askıda bırakabilir.

Aidat ve görünmeyen maliyetler

Villa alan çoğu kişi bütçesini satış fiyatı üzerinden kurar ve aylık gideri hafife alır. Oysa site içi bir villada aidat, güvenlik, havuz bakımı, peyzaj ve ortak alan ısıtması gibi kalemleri içerir ve yıllık toplamı ciddi bir rakama ulaşır.

Müstakil villada aidat yoktur ama gider ortadan kalkmaz, yalnız yer değiştirir. Bahçe bakımı, güvenlik sistemi, su deposu bakımı, çatı ve cephe onarımı ev sahibinin üzerindedir. Karar verirken iki seçeneği aylık toplam giderle karşılaştırmak, satış fiyatını karşılaştırmaktan daha doğru bir yol olur.

Satış tarafı: Zekeriyaköy'de ev nasıl satılır?

Bölgede satış süreci daire piyasasından farklı işler. Alıcı sayısı azdır ama gelen alıcı ciddidir. Bu nedenle çok sayıda randevu yapmak değil, doğru alıcıyı bulmak belirleyicidir.

Satışa hazırlıkta üç şey öne çıkar. Birincisi belgelerin baştan tam olmasıdır; iskan, tapu, aidat dökümü ve varsa yönetim planı dosyada hazır beklemelidir. İkincisi bahçenin ve dış cephenin fotoğraf çekiminden önce toparlanmasıdır; villada ilk izlenim bahçeden başlar. Üçüncüsü fiyatın emsallerle kurulmasıdır; bölgede birbirine benzeyen iki villa arasında konum, bahçe büyüklüğü ve manzara nedeniyle ciddi fark oluşabilir.

Bir de şunu söyleyeyim: Zekeriyaköy'de portföyün randevu sistemiyle gezdirilmesi, ev sahibinin mahremiyeti açısından önemlidir. Kapıya habersiz gelen alıcı, bu bölgede iyi karşılanmaz.

Yatırım açısından Zekeriyaköy

Bölgede arz yapısal olarak sınırlıdır. Orman ve mera sınırları yapılaşmayı çevreler, bu yüzden yeni parsel üretimi kolay değildir. Sınırlı arz uzun vadede değeri destekleyen bir etkendir.

Buna karşılık iki gerçeği baştan kabul etmek gerekir. Villa piyasası daire piyasasından daha yavaş döner; satmaya karar verdiğinizde alıcıyı bulmak aylar alabilir. İkincisi, kira getirisi oranı genellikle daire yatırımının altında kalır çünkü giriş bedeli yüksektir. Zekeriyaköy, hızlı nakit çevirme aracı değil, uzun vadeli değer saklama aracı olarak düşünülmelidir.

Kısaca

Zekeriyaköy, İstanbul içinde bahçeli yaşamın sürdüğü, arzı sınırlı ve talebi istikrarlı bir bölgedir. Doğru ev, bütçeye göre değil günlük rutine göre seçilir: okul servisi, işe gidiş güzergâhı ve aylık gider toplamı, metrekareden daha belirleyicidir. Belgeler teklif öncesinde kapatıldığında süreç sorunsuz ilerler.

Bölgede alım ya da satım düşünüyorsanız, portföyü ve güncel ilanları buradan inceleyebilir, konuşmak için iletişim sayfasından bana ulaşabilirsiniz.